W raporcie FEDESSA 2026 rosnące koszty gruntów i trudności z uzyskaniem zgód inwestycyjnych znalazły się na czele obaw operatorów. Jednocześnie 74% ankietowanych oczekiwało poprawy zysków w kolejnych dwunastu miesiącach. Jest to deklaracja oczekiwań, a nie prognoza wyniku konkretnego projektu.
Przygotowując biznesplan, warto policzyć koszt budowy lub adaptacji, wyposażenia, uruchomienia sprzedaży oraz utrzymania obiektu w okresie zapełniania. Model powinien uwzględniać opóźnienie otwarcia, wolniejsze zdobywanie klientów i niższą cenę po promocjach.
Dlaczego marża EBITDA nie jest stopą zwrotu?
Marża EBITDA to udział wyniku przed odsetkami, podatkiem dochodowym i amortyzacją w przychodach. Nie pokazuje bezpośrednio kapitału zaangażowanego w nieruchomość ani czasu jego odzyskania. Raport prezentuje ponadto docelowe marże obiektów ustabilizowanych.
Wniosek dla inwestora: oceniaj projekt przez przepływy pieniężne w czasie i kilka wariantów sprzedaży. Sprawdź, jaka rezerwa pozwoli przetrwać wolniejsze zapełnianie. Wybór własności lub najmu nieruchomości powinien wynikać z kalkulacji kapitału, kosztów i warunków umowy. Dopiero połączenie tych elementów pozwala porównywać różne możliwości wejścia na rynek.
Źródło: FEDESSA/CBRE, European Self Storage Industry Report 2026, s. 46, 50 i 64–65.